上海寫字樓租賃市場出現有感復甦

【MyGoNews廖賢龍/臺北報導】自2009年以來，上海寫字樓租金水準一直在低位水準徘徊，從2011年4月份起，上海寫字樓租賃市場逐漸開始回暖，但月度上漲幅度並不大，維持在1%左右的水準。8月份，上海甲級寫字樓租金指數和準甲級寫字樓租金指數雙線回暖，環(huán)比分別上漲7.01%和6.02%，顯示出較強的復甦；主要是由於目前上海跨國企業(yè)和中國企業(yè)租賃需求旺盛，多個樓盤的入住率顯著提升，不少樓盤甚至接近滿租，預計未來一段時間內，上海寫字樓租金的上漲趨勢可以持續(xù)。

中原集團研究中心調研顯示，2011年前8個月，上海寫字樓累計銷售面積132.63萬平方米，較2010年同期增加23%，在四大一線城市中的表現僅次於廣州。今年前8個月，上海寫字樓銷售市場的總供求比為0.97，呈供略小於求局面，8月，上海第一高樓環(huán)球金融中心成交一宗大單交易，寶鋼集團旗下的華寶投資以人民幣8.66億一次性購入環(huán)球金融中57-59層樓面，總成交面積約1.04萬平方米，交易單價約83000元/平方米。

8月，上海甲級寫字樓和準甲級寫字樓的租金指數分別為170.26點和170.86點，中原集團調研指出，甲級寫字樓和準甲級寫字樓租金分別達到296元/平方米/月和180元/平方米/月，逐漸走出自2009年以來的市場低谷，重回高位水準。分區(qū)域來看，上海小陸家嘴和徐家匯商圈的主要甲級寫字樓租金均出現明顯上升，平均租金環(huán)比分別上漲8.88%和8.31%。

8月23日，上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用於購買商業(yè)用房，同時，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現房後，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，在此之前的要求是在結構封頂後。據中原集團研究中心調研，在商業(yè)投資客中使用個人消費貸款來購置商業(yè)物業(yè)的比重在10%以內，所以該政策對市場的影響有限。

但是，對商業(yè)地產開發(fā)商而言，由於專案封頂後續(xù)工程的資金消耗占比可達3至4成，竣工後方可發(fā)放貸款的規(guī)定將延遲貸款發(fā)放的時間，開發(fā)商的資金鏈將持續(xù)收緊。這一政策提高了商業(yè)地產開發(fā)門檻，會阻擋部分開發(fā)商進入該領域的步伐，對市場供應的影響較大。